东华实业10年关联交易乱局:疑为实控人老婆输送利益

 

  杨树坪是粤泰集团和东华实业的实际控制人,关联交易对上市公司来说虽然本身是正常的事,可是,在21世纪网梳理粤泰集团入主东华实业近10年来的历史发现,东华实业的关联交易远没有看起来那么简单。

  2010年4月17日,东华实业公告将其与子公司所持有的北京东华基业投资有限公司100%的股权与关联方广州城启集团有限公司控制的其他关联方资产进行置换。

  而公告中所说的城启集团有限公司控制的其他关联方资产共有7处,其中3处房产的权属人为杨树坪的妻子林丽娜,涉及的关联交易金额为3838万元。

  但是,21世纪网查证得知,权属人为林丽娜的3处房产,其中两处位于广州市东风东路的东峻广场,其8200元/平方米的交易价格在2010年已经是相当高的价格。

  即使到现在,东峻广场写字楼的价格也仅在8000元/平方米到12000元/平方米,换句线月置换的资产价格明显偏高。

  同时,东华实业关联交易中涉及的关联自然人还包括杨树坪的妻弟林穗生以及东华实业副董事长杨树葵的关联人陈仕斌以及黄锦平等人,且东华实业的关联交易屡次遭到质疑。

  而东华实业的处境已经比较危险。2013年半年报显示,东华实业净利润仅为279.96万元,同比大幅下降85.34%。

  2004年3月,粤泰集团正式成为东华实业的控股股东。杨树坪是粤泰集团的实际控制人,同时也是东华实业的实际控制人。杨树坪入主东华实业近10年时间里,东华实业的关联交易错综复杂,并且出现多个自然人身影。

  2011年6月18日,东华实业发布公告,拟出资1000万元购买广州旭城实业发展有限公司100%股权,交易方为关联自然人林穗生与陈仕斌,二人分别持有旭城公司80%和20%股权。

  根据东华实业公布的相关评估报告,截止到2011年5月31日,旭城公司总资产账面价值为3.29亿元,负债3.21亿元,账面净资产约为760万元。

  而旭城公司有价值的资产就是广州东华西路项目。东华西路项目位于越秀区东华西路以南、东濠涌永胜西以东,是旭城公司于2009年8月12日公开拍卖所得。

  据公开资料显示,该地块经过26轮竞争,从3559.5万元的底价一路竞高至6060万元,旭城公司的竞买价格溢价超过70%。

  但是此地块开发并未有实质性进展。旭城公司原计划于2010年下半年推出项目,但是直到现在都未有明显进展。与此同时,该地块还一度上榜广州闲置地块黑名单。

  东华实业2013年中报显示,报告期内,东华实业取得了旭城东华西路项目的建设工程规划许可证,确认旭城东华西路项目的总建筑面积为38160.8平方米,比原穗国地出合[2002]187号《广州市国有土地使用权出让合同》所约定的总建筑面积为48188.5平方米少,公司已就可售面积差额与当时合同签订的各方进行商洽,并向合同相关义务方提出差额补偿的要求,目前正在商定具体的补偿方案。

  值得注意的是,林穗生原为旭城公司控股股东及法定代表人,为杨树坪妻子的兄弟;陈仕斌先生目前为旭城公司的股东,与东华实业副董事长杨树葵为亲戚关系。

  2008年底,东华实业通过参与法院公开竞价拍卖方式以1.80亿元的价格获得广州市寺右新马路商住楼地块。

  2009年6月,东华实业宣布,为缓解公司经营开发的资金压力,公司与广州新意实业发展有限公司合作开发该项目。据悉,新意公司股东黄锦平曾为东华实业董事长杨树坪及副董事长杨树葵的关联自然人,黄锦平持有新意公司90%股权。

  然而,合作开发遭到了股东质疑。东华实业当初的拿地价格为1.8亿,而有媒体报道称,2009年6月东华实业所拿上述地块价值已经超过3亿,存在向黄锦平输送利益的嫌疑。

  三个月后,东华实业表示,由于公司经营开发的资金压力得到一定程度的缓解,新意公司将退出上述项目的开发,同时,东华实业将给新意公司适当补偿。

  东华实业称,新意公司已投入该项目1.02亿元,而东华实业将退给新意公司1.10亿元,换句话说,三个月时间里,新意公司所得为700多万。

  2010年4月7日,东华实业发布《关于与城启集团有限公司进行资产置换的关联交易公告》。

  此公告称,2010年4月16日,东华实业与广州城启集团有限公司于广州签定《资产置换协议》东华实业将所持有的北京东华基业投资有限公司90%的股权、本公司100%控股的子公司江门市东华房地产开发有限公司所持有的北京东华基业投资有限公司10%的股权与关联方广州城启集团有限公司所控制下的其他关联方资产进行置换。

  根据公告,此次交易标的价格以东华基业截至2010年3月31日的净资产为依据协议确定,合计交易价为人民币2.73亿元,广州城启集团有限公司以其所控制下的其他关联方资产与本公司进行置换,超出部分以现金方式补足。

  北京东华基业投资有限公司成立于2003年5月29日,注册资本为人民币25,000万元,公司注册地址:北京市朝阳区雅成三里5号楼底商205室,法定代表人为杨树葵,为杨树坪兄弟。

  此次交易的置入资产为关联方广州城启集团有限公司控制下的其他关联方资产。根据公告,共有7处房产。

  这7处房产包括权属人黄锦平持有的海珠区江南大道南881、889号二楼,共3171.70平方米,评估单价为6300元/平方米,评估价值为1998万元。

  此外,权属人林丽娜持有的海珠区南洲路北丽华街54、60、68、76号二楼,建筑面积为3178.94平方米,单价为9100元/平方米,评估价值为2807万元。

  权属人林丽娜持有的粤房地证字第C6365947-52号越秀区东风东路836号三座1801-1806房,共675.11平方米,单价为8200元/平米,评估价值为554万元。

  权属人林丽娜持有的粤房地证字第C6365953-57号越秀区东风东路836号四座1801-1805房,面积为581.59平方米,单价为8200元/平方米,评估价值为477万元。

  7处房产中的另外两处房产为广州新华汇昌房地产开发有限公司位于天河区原区政府以北地段(天誉华庭)二楼和六楼的房产,分别作价2680万元和1689万元。

  第7处房产为广州城启集团有限公司越秀区淘金北路恒华阁302、306、308房,面积为594.25平方米,单价为8050元/平方米,评估价值为480万元。

  但是蹊跷的是,这7处房产的权属人中,黄锦平和林丽娜均为自然人,为何能够把持有的房地产置入上市公司东华实业?

  东华实业在公告中说明:“以上产权仍有部分目前虽仍在关联自然人名下,实际均为广州城启集团有限公司控制的资产,但未正式完成过户手续。”

  而按照法律规定,权属人是对房子的一切权利,包括买卖、赠送、抵押、遗产等都享有权利的人。东华实业置入这些自然人持有的资产,公允性难免让人生疑。

  同时,21世纪网发现,东华实业置入林丽娜名下的房产评估价值达3838万元。林丽娜不是别人,正是粤泰集团和东华实业实际控制人杨树坪的妻子。

  21世纪网调查发现,即使现在,东峻广场的写字楼价格也仅有8000元/平方米到12000元/平方米。据广州一家地产中介介绍,其2013年8月份刚成交一单100多平的写字间,交易单价为8000元/平米,这个写字间位于东峻广场某座7楼。

  同时,21世纪网看到,一家大型房地产网站显示,2011年3月,东峻广场的成交均价也仅为6600元/平方米。

  并且,林丽娜的卖出时点把握非常精准。2010年,国家开始对房地产市场加大调控力度。

  2010年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》;2010年4月14日,国务院常务会议要求,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;2010年4月17日,国务院要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组等。一系列调控政策下,2010年4月成为全年房价由涨至跌的拐点,而林丽娜能够在2010年4月卖出名下的房地产资产给东华实业,其决策明显十分精准。

  而出售房产给东华实业的自然人黄锦平也不是外人,在东华实业的公告中,黄锦平曾被描述为“曾为本公司董事长杨树坪及副董事长杨树葵的关联自然人”。